Cum vrea UE să rezolve criza locuinţelor care a lovit marile oraşe europene. Ce efecte ar putea avea planul în România [ANALIZĂ]

Criza locuinţelor a devenit una dintre problemele presante cu care se confruntă marile centre urbane şi turistice europene. În Uniunea Europeană se conturează un plan pentru a combate fenomenul, care a dus la proteste şi a determinat deja oraşe precum Barcelona, Paris, Amsterdam, Berlin, Bruxelles sau Veneţia să adopte propriile măsuri privind închirierile turistice, unele dintre acestea generând însă dispute juridice.

Astfel, Comisia Europeană a prezentat, pe 9 septembrie, "Affordable Housing Act" – o propunere de cadru comun la nivelul UE pentru intervenţii în "zonele sub presiune imobiliară".

După identificarea, pe baza unor criterii comune, a acestor zone în care preţurile locuinţelor au crescut disproporţionat faţă de veniturile populaţiei, autorităţile ar putea decide introducerea unor măsuri adaptate situaţiei locale, inclusiv restricţii privind închirierile pe termen scurt şi limitarea numărului de proprietăţi sau terenuri care pot fi cumpărate în scop speculativ.

În paralel, Bruxelles-ul propune creşterea ofertei de locuinţe prin accelerarea procedurilor de autorizare, folosirea soluţiilor modulare şi prefabricate, reconversia clădirilor neocupate şi taxarea clădirilor goale, precum şi încurajarea autorităţilor locale să construiască locuinţe accesibile sau construirea de locuinţe pe terenuri luate în arendă pe termen lung.

Fenomenul a declanşat o amplă dezbatere în spaţiul public şi chiar proteste în unele oraşe europene. Unul dintre punctele nevralgice îl reprezintă creşterea numărului de locuinţe închiriate turiştilor, fenomen considerat drept unul dintre factorii care au redus oferta pentru rezidenţi şi au contribuit la creşterea preţurilor locuinţelor şi chiriilor.

România are, la rândul său, oraşe precum Bucureştiul şi Cluj-Napoca, unde accesul la o locuinţă devine tot mai dificil, pe fondul preţurilor ridicate şi al chiriilor raportate la veniturile populaţiei.

Rămâne întrebarea în ce măsură măsurile propuse de Bruxelles pot avea efect şi asupra pieţei româneşti. Epoch Times a discutat acest subiect cu expertul imobiliar Daniel Ciucă (ICasa Franciză Imobiliară) şi cu profesorul de economie Bogdan Glăvan.

Ce spune expertul imobiliar Daniel Ciucă

"Affordable Housing Act este o propunere de regulament pentru autorităţile care vor să intervină unde preţurile accesibile au devenit o problemă. Măsurile pot viza, între altele, închirierile pe termen scurt, locuinţele secundare sau proprietăţile ţinute goale, însă Bruxelles-ul nu va putea obliga oraşele sau statele să introducă astfel de restricţii.

Nu există un Regulamentul care interzice şi nici nu restricţionează închirierile pe termen scurt. În cazul în care autorităţile decid că sunt necesare măsuri pentru a proteja accesibilitatea şi disponibilitatea locuinţelor, acestea trebuie să demonstreze că activitatea de închiriere pe termen scurt are un efect negativ semnificativ asupra pieţei locale a locuinţelor, ceea ce la noi cred ca este dificil de pus in aplicare.

Restricţiile nu pot înlocui măsurile care abordează cauzele structurale ale penuriei de locuinţe, în special construirea (lipsa autorizaţiilor de construire) şi renovarea unui număr mai mare de locuinţe, locuinţe care din nefericire sunt inca închiriate in regim hotelier. Zeci de mii de apartamente în blocuri neconsolidate, clădiri cu bulină, imobile naţionalizate în litigiu de decenii, plus mii de locuinţe goale ţinute ca depozit de valoare.

Un program serios de consolidare seismică, pune în circuit locuinţe în zone centrale, fără un metru pătrat de teren nou. Aici Affordable Housing Act ajută direct: recomandarea Comisiei împinge exact spre valorificarea clădirilor existente şi spre finanţarea europeană pentru locuinţe accesibile.

Pe scurt: Bucureştiul nu are o problemă de cerere care trebuie temperată, ci una de ofertă blocată de propria administraţie."

Ce spune economistsul Bogdan Glăvan

"Aş avea trei comentarii. Unul este legat, să spunem aşa, de perspectiva democratică. O comunitate poate să decidă cum să se gospodărească. Adică, uitaţi, în America îi avem pe amish care sunt în secolul XVIII. Deci, oraşul Roma, Milano, sau Veneţia poate să zică, Veneţia poate să zică: 'Noi de mâine mai uşor cu turiştii, că nu ne place.' Şi pentru asta pot decide.

Sigur, întrebarea este, şi de aici a apărut toată problema, până unde se poate merge cu restricţiile. Poate să-i interzică complet turismul, de exemplu? Poate să-i interzică intrarea în oraş a oricăror străini, de exemplu? Este evident că undeva trebuie să fie o limită. Şi acest cadru oficial al Comisiei Europene vine de fapt să ofere acoperirea juridică. Adică vine să cauţioneze, vine să-i acopere.

Pentru că lumea, cei nemulţumiţi, până acum dădeau în judecată primăriile. Şi ziceau: 'Noi suntem în Europa, noi conform Constituţiei, avem drepturi aici, nu poţi să mă îngrădeşti pe mine, să fac ce vreau şi să inchiriez cui vreau'.

Întotdeauna va fi problema asta. Asta-i democraţia. Democraţia înseamnă că minoritatea se supune deciziilor luate de majoritate într-un stat de drept. Adică într-un stat care păstrează, garantează, drepturile fundamentale.

Dar mi se pare evident că democratic noi decidem o mulţime de lucruri. Adică, uite, de exemplu, accesul maşinilor în centru sau în oraşe. Adică blocarea accesului, mai exact. Despre asta e vorba. Îmi este îngrădit un drept, indiferent pe ce criteriu. Că e poluantă maşina, că este prea ieftină etc. Mi-e îngrădit un drept. Dar mi se pare evident că ne uităm în lumea... Adică comunităţile, din punct de vedere democratic, aşa funcţionează. Asta ar fi perspectiva democratică.

Şi atunci, Comisia Europeană vine şi spune: 'Noi vă dăm cadrul legal ca să mergem mai departe pe direcţia asta.' Adică vă dăm să nu nu mai existe probleme juridice.

Adică o comunitate trebuie să aibă un drept de a se gospodări, de a se organiza aşa cum vrea. Şi cu consecinţele de rigoare, despre care vom vorbi imediat. Dar esenţial e ideea asta cu dreptul comunităţii. Deci o comunitatea poate horărî şi zice 'Noi nu mai primim niciun fel de străin aici.' Şi e ok să fie aşa, că despre asta e democraţia. Adică nu poţi să înfrunzi complet dreptul unei primării, unei comunităţi, unei ţări să decidă cum vrea. Fiindcă atunci înseamnă că ai distrus democraţia la nivel local sau subsidiar. Bun. Deci asta este o perspectivă.

O altă perspectivă este aceea pur instituţională. De calitate a instituţiilor. Si acum vei vedea cum se leagă de treaba asta de mai devreme. Să spunem că Porto decide: 'Noi nu mai vrem turişti. Nu mai vrem, de niciun fel.' Sigur, poate să ieftineasc chiriile, o să ajungem şi acolo imediat. Poate nu. Dar Veneţia zice, sau alt oraş din Portugalia, zice: 'Eu vreau în continuare, nelimitat.'

Şi în felul ăsta avem de fapt jurisdicţii diferite. Adică instituţii diferite care se concurează. Şi în timp vom vedea nişte rezultate. Adică vom vedea care oraş e mai prosper, care oraş decade. Deci asta este altă perspectivă. Adică concurenţa instituţională este benefică. Pentru că ne oferă în timp indicii despre ce funcţionează, ce nu funcţionează. Şi eu cred că vom vedea în timp ce cum funcţionează.

O altă perspectivă este cea pur ştiinţifică, de economie. Care ne spune care sunt efectele dacă vii cu o anumită lege. Şi economia spune: Care este scopul tău? Scopul tău este să ai, să spunem, chirii mai mici. Adică o abundenţă de case, de locuinţe, astfel încât lumea să poată închiria confortabil. Păi, dacă vrei să ai aşa ceva, pe termen lung nu există decât o singură soluţie, aceea de a avea o ofertă bogată. Prosperitatea vine din creşterea ofertei. Este sinonimă cu treaba asta. E acelaşi lucru. Cât creşte oferta, cât creşte prosperitatea. Produci mai mult, eşti mai bogat. E acelaşi lucru.

Singur, tu poţi pe termen scurt, să spunem, să modifici cererea, să distorsionezi piaţa, creând nişte consecinţe pe termen scurt, care pot fi pozitive, negative, dar ele ţin pe termen scurt.

Adică eu pot, de exemplu, să spun: 'De mâine interzicem orice închiriere.' OK. Şi asta nu înseamnă că apartamentele se vor ieftini. Neapărat. Mi-e teamă că nu va mai construi nimeni. Sau e posibil ca pe termen scurt, pe un an, doi, să se ieftinească apartamentele, că nu mai ai ce face cu ele, nu mai poţi să le închiriezi, ele îşi pierd valoarea. Deci se devalorizează. Şi atunci mai multă lume îşi permite să cumpere apartamente. Dar, devalorizându-le, ai distrus, de fapt, stimulentul de a construi. Şi pe termen lung, pe 10 ani, nu va mai construi nimeni. Şi în consecinţă acel oraş va decade.

Deci, pe termen lung, dacă vrem să avem închirieri mici, preţuri la apartamente mici şi aşa, singura soluţie este creşterea ofertei. Creşterea ofertei de construcţii. Creşterea construirii.

Prin urmare, e un piramidon. E un paliativ. Rezolvăm noi problema locuirii! Nu rezolvăm nimica, de fapt, pe termen lung, dar semnalizăm că vrem să rezolvăm ceva.

Tot legat de partea asta ştiinţifică. De ce cresc chiriile? De ce se scumpesc casele? Există, să spunem... acest context. Şi Comisia Europeană asta spune că, de fapt, scopul nu este ieftinirea chiriilor peste tot. Că nu se poate. Adică recunoaşte şi ea treaba asta. 'Dom'le, nu putem, de fapt. Ăsta nu e un instrument cu care să ieftinim chiriile.' Dar sunt zone în Europa, marile oraşe, oraşele turistice, unde problema asta a închirierii pe termen scurt a agravat situaţia.

OK. Deci, un motiv în spatele scumpirii chiriilor este creşterea turismului. Creşterea circulaţiei oamenilor, care înseamnă cerere mai mare. Şi preţurile cresc. Ei concurează cu localnicii. Şi atunci localnicul nu o să mai poată închiria acolo, că vine japonezul şi stă el peste weekend. Deci asta este o chestie care ţine de progresul omenirii. Iarăşi e ceva şi acum un secol nu aveam. Sau acum 50 de ani n-aveam.

A doua chestie ţine de restricţii de construcţie. Dacă vrei să conservi oraşul aşa cum este, atunci, sigur că... asta înseamnă o scumpire a proprietăţilor. Turistul japonez sau român vine să vadă Veneţia exact aşa cum este. Nu vrea să vadă blocuri noi acolo. Dar asta înseamnă că vei avea această problemă de locuire.

Păi, vedeţi că şi problema asta este cumva defalcată. Adică trebuie cumva analizat granulat.

La fel cum este şi cu interdicţia circulaţiei auto. Nu se pune problema de interdicţii la periferia marilor oraşe. Pe noi ne interesează în Centrul Vechi, într-o parte a oraşului. Noi acolo, de fapt, vrem. Că turistul nu vine să stea în Berceni. El vine să stea acolo. Soluţia, de fapt, trebuie un pic nuanţată şi granulată.

Din moment ce în anumite sectoare ale oraşelor nu se mai permite construirea şi nu poţi să construieşti şi e o contradicţie să construieşti, fiindcă tocmai neconstrucţia păstrează atractivitatea turistică, evident că acolo cresc chiriile. E normal.

Şi a treia chestiune... Banii. De fapt, nu casele sunt problema, ci banii. Nu casele se scumpesc, ci banii îşi pierd valoarea. Scumpirea terenurilor şi a locuinţelor în general... acum nu mă refer la Veneţia în particular sau la centrul vechi din Bucureşti. Deci ne referim la nivelul mării în general. Nu ne referim la valurile de la Marea Neagră. Ci nivelul oceanului planetar în general. În general, preţurile locuinţelor şi ale terenurilor şi a orice, oriunde în lume, au un trend istoric de creştere, accelerat în anumite ţări din cauza inflaţiei.

Ceea ce se întâmplă este că, de fapt, statele creează bani, tipăresc bani, produc bani. Ele nu produc case, dar produc bani. Şi, fabricând bani, ăştia se devalorizează. Şi atunci se scumpesc casele. Acest fenomen a devenit cu precădere uşor de observat şi foarte evident şi nesatisfăcător, din ’70 încoace. Din momentul în care dolarul şi, mă rog, nicio altă monedă nu a mai fost convertibilă în aur, s-a rupt practic orice zăgaz şi s-a creat cea mai mare inflaţie din istorie. Un laureat al primului Nobel a şi spus, de fapt, că în secolul XX s-a făcut mai multă inflaţie decât în toate celelalte secole la un loc. Şi chestia continuă şi în prezent, în secolul XXI. Şi atunci, normal că noi vedem scumpirea caselor.

Şi, atenţie, aici e o chestie foarte perversă, pentru că de multe ori statele, guvernele vin şi spun: „Staţi să-i ajutăm pe chiriaşi, pe tineri, pe tinerele familii, să le dăm subvenţii, să le dăm credite cu dobândă mică.” Exact aceste politici distorsionează toată piaţa si duc la scumpirea caselor.

Exact cum programul RABLA în România duce la scumpirea automobilului. S-a văzut foarte limpede că, în momentul în care programul RABLA s-a pus între paranteze în România, au trebuit să scadă preţurile.

Deci acest intervenţionism de a sprijini consumul, consumatorul, duce la scumpirea preţului. Pentru că, dacă tu pompezi bani în consumator, preţul va creşte. El va consuma mai mult. Dacă vrei să rămână preţurile la fel, nu mai tipări bani. Dar, după cum vă spuneam, chestia asta n-are cum să se întâmple, pentru că producţia de bani e monopol de stat şi statele fabrică bani ca să-şi acopere cheltuielile şi să inducă această iluzie permanentă. Nu, nu, nu, există bani şi pentru benzină, şi pentru maşini, şi pentru case şi pentru... vă dăm noi bani. Există bani şi pentru pensionari. Desigur, bani fabricaţi de ei. Efectul este scumpirea cu precădere a terenurilor şi a caselor, pentru simplul motiv că aici este cea mai inelastică ofertă de peste tot. Adică terenul nu se mai fabrică. E ăla care este. Prin urmare, aici se vede cel mai tare creşterea exponenţială a preţurilor. Aici se vede inflaţia. De fapt, cel mai tare. Apoi la apartamente. Apoi, sigur, la benzină, ciocolată, ţigări şi aşa mai departe. Deci asta înseamnă partea de ştiinţă economică.

Şi acum, ca să fac o concluzie. Pe de o parte aş spune că regulamentul acesta al Comisiei Europene e ca un ciocan. Şi depinde ce faci cu ciocanul. Că poţi să spargi capetele oamenilor sau poţi să baţi cuie. Depinde la ce îl foloseşti. Aşa e şi cu regulamentul ăsta.

Problema este cea de ideologie, în schimb. De mentalitate. Problema, şi mi-e teamă, că şi asta este şi spiritul regulamentului. Adică să fie case pentru popor. Să fie affordable houses. Practic, instigă implicit şi alimentează mentalitatea că statul îţi poate da casă ieftină. Trebuie doar să faci cu pixul ceva pe hârtie şi primeşti o casă ieftină sau e posibil aşa ceva. Or acesta este un lucru foarte toxic.

Deci, pe de-o parte, este normal ca comunităţile să se poată organiza cum vor ele şi mi se pare corect. Şi UE dă acest drept prin acest regulament. Pe de altă parte, mi se pare complet greşit modul în care comunităţile se organizează de foarte multe ori. Adică, mă refer în cazurile în care ele decid restricţii foarte opresive în ideea că aşa fac casele mai ieftine. Nu, nu vor face casele mai ieftine aşa. Doar vor distruge oraşul.

Noi trăim într-o epocă în care construcţia, deci oferta, nu numai că nu ţine pasul, să spunem, cu creşterea turismului, că despre asta e vorba strict particular în chestiunea asta, dar, încă o dată, spiritul discuţiei e mai amplu. Spiritul este foarte intervenţionist.

Exemplul Veneţiei

"Haideţi să vă dau un exemplu ca să înţelegem cât de complexă e treaba şi cât de uşor ajunge într-o contradicţie. Gândiţi-vă la un oraş, nu ştiu, Veneţia, asaltat de turişti. Păi, turismul creează locuri de muncă. Deci, pe de o parte, el pune presiune pe preţurile caselor. Pentru că vin turiştii. În acelaşi timp, el creează locuri de muncă în sfera serviciilor. Că asta face. Şi asta înseamnă că o să fie oameni care vor face pe taximetrişti, o să fie oameni care o să fie chelneri, o să fie oameni care au alte joburi.

Dacă tu vrei să stopezi turismul pentru că, nu ştiu, sunt mai multe motive, îţi degradează oraşul şi aşa mai departe, atunci vei distruge acele locuri de muncă. Sigur, poate nu te interesează chestia asta, că pe tine te interesează, strict, nivelul de bunăstare al locuitorilor de acolo. Şi e posibil ca multe dintre locurile de muncă create în acel oraş să fie ocupate de outsideri, de oameni veniţi din alte regiuni ale Italiei. Nu din Veneţia, propriu-zis, cam asta cred că e şi situaţia.

Şi atunci, nu te interesează că îi dai pe ăia afară, că îi faci şomeri şi nu ştiu ce, pentru că pe tine te interesează, strict, ce votează veneţienii de acolo. Şi ăia vor vota în funcţie de interesele lor. Şi dacă ei vor să fie linişte şi să nu mai sune trompetele şi să... Bun, aia este, ştii?

Apoi vor apărea nişte pierderi despre care nu se vorbeşte. Adică ideea este să ajutăm să facilităm achiziţia de case. Achiziţia de case pentru cine? Că japonezii nu cumpără case. Ăia din Veneţia nu vor cumpăra case, că nu mai au ce să facă cu ele. Cine? La cine se pune problema să ieftinim? Cine suferă? Păi, suferă exact ăştia străinii care vin din provincie, localnicii care vin din provincie, vin să lucreze acolo şi au nevoie de locuinţe acolo. Nu ştiu. Ăştia din Târgu Mureş care se duc la Cluj, că au serviciu la Cluj şi locuiesc în Cluj. Nu pot sta la Târgu Mureş. Deci ei suferă că ei nu găsesc case. În momentul în care tu vii cu o măsură care distruge economia locului, ai distrus locurile de muncă acolo. Deci, n-ai rezolvat-o. Adică, ai rezolvat o problemă pe termen scurt, dar ai creat o altă problemă. Pentru că acum degeaba s-a ieftinit chiria în Cluj. Că ăla nu mai e loc de muncă în Cluj.

Asta este dinamica intervenţionismului. În momentul în care statul vine cu o intervenţie, el creează nişte consecinţe urâte. Când aceste consecinţe vor deveni vizibile, el va fi stimulat să vină cu o altă intervenţie. Ca să-l le rezolve şi p-alea. Deci, drumul ăsta duce, de fapt, la socialism complet. Dacă vrei să fii consecvent. Dacă nu, la un moment dat, ai spus: 'e prea nasoală treaba, trebuie să mergem înapoi.' Să urmăm înapoi către dereglementare."

Exemplul studenţiilor din Bucureşti

"Noi avem, şi există oriunde în lume, există nişte standarde minime de locuire. Au existat întotdeauna. Pentru că sunt făcute de, mă rog, de administratorii oraşului. Sau ai statului. Ideea este următoarea. Să ne gândim la un student care are două opţiuni. Fie rămâne într-o cameră de cămin. Şi alternativa la asta este să stea într-o garsonieră. Fie singur, fie cu altul. Distanţa de confort dintre una şi alta este foarte mare. Şi de asta cine ajunge să câştige bani se mută, pleacă de la cămin.

Problema este că noi permitem această distanţă foarte mare între una şi alta. De ce? Din cauza standardelor de locuire. Care spun: 'Nu poţi, dom'le, să faci ce vrei tu. Trebuie să faci o garsonieră, trebuie să aibă minim nu ştiu cât, 25 de metri pătraţi.' Un apartament cu două camere, minim 50 de metri pătraţi. Trebuie să aibă baia nu ştiu cum, bucătăria să aibă nu ştiu cât. Tot o reglementare restrictivă. Care, de fapt, creează distanţa. Cască prăpastia dintre camera de cămin şi grasonieră. Dacă nu ar exista aceste standarde, atunci studentul ar avea o variantă intermediară. Adică, ideea este următoarea.

În momentul în care vii şi impui nişte norme care limitează construirea şi aşa mai departe, producţia şi aşa mai departe, tu nu faci decât să-i afectezi, în ultimă instanţă, pe beneficiari. Că beneficiarul are de ales între două variante. Ar putea avea de ales între trei sau patru variante, dar alea nu există. Că nu-ţi dă voie standardul de construire. Sigur, dacă eu spun acum aşa ceva, poate să sară mulţi în cap şi să zică: 'Ai, dom'le, vrei să avem un oraş mizerabil?' Nu ştiu, dar ne uităm în al părţi. Care este standardul de construire în Japonia? Deci, nu mă pricep. Eu sunt doar economist. Eu din perspectiva asta spun.

N-am luat întâmplător exemplul cu studenţii, pentru că exemplul cu studenţii este un exemplu paradigmatic de persoană care câştigă puţini bani, cu un nivel modest şi care nu are acces. Eventual vrea să întemeieze o familie, imediat după facultate, şi nu are acces la locuire şi atunci în sprijinul lui vrem noi să venim. Problema este că fix pe ăla îl bate în cap. Pentru că lui nu-i dă această şansă de a trece la o chestie uşor mai bună de camera de cămin. Ci trebuie să facă un pas prea mare. Pas pe care el nu şi-l permite. Pentru că o garsonieră ajunge să coste foarte mult. Sau să fie chiria foarte mare. Şi atunci merită să existe ceva intermediar, zic, dar ceva intermediar nu poate să existe din cauza standardelor.

Deci asta este pur şi simplu ce se observă până la urmă în ştiinţă."