Cum află inspectorii fiscali că ai închiriat un apartament şi care sunt riscurile în caz că nu declari venituri din chirii

Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) dispune de instrumente tot mai eficiente pentru identificarea veniturilor nedeclarate provenite din închirierea locuinţelor. De la Declaraţia Unică şi până la informaţiile transmise prin platformele digitale de rezervări, autorităţile fiscale au acces la un volum mai mare de date decât în urmă cu câţiva ani, iar regulile au devenit mult mai stricte, cu atât mai mult pentru cei care colaborează cu platforme de tipul AirBnB sau Booking.com, relatează Ziare.com.

Veniturile obţinute din închirierea locuinţelor sunt încadrate de Codul Fiscal la categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor şi trebuie declarate prin intermediul Declaraţiei Unice (Formularul 212), de altfel documentul prin care persoanele fizice declară veniturile extrasalariale realizate şi obligaţiile fiscale aferente.

Pentru veniturile realizate în anul 2025, termenul general de depunere a Declaraţiei Unice a fost 25 mai 2026 şi, chiar dacă termenul a trecut, proprietarii care constată că au omis declararea unor venituri sau au completat eronat formularul pot încă depune o declaraţie rectificative, prin care datele declarate iniţial pot fi corectate.

Pentru cei care omit declararea veniturilor, consecinţele pot include recalcularea obligaţiilor fiscale, dobânzi şi penalităţi de întârziere.

În funcţie de nivelul veniturilor realizate şi de celelalte surse de venit ale contribuabilului, proprietarul poate datora atât impozit pe venit, cât şi contribuţia de asigurări sociale de sănătate (CASS) şi, cu toate că tentaţia de a considera chiria un venit „informal” este încă prezentă, din perspectiva ANAF veniturile din chirii sunt tratate la fel ca orice altă categorie de venit supusă impozitării.

Abilitatea administraţiei fiscale de a descoperi astfel de venituri este considerabil mai mare decât în urmă cu un deceniu. Contractele de închiriere, actele adiţionale şi alte documente similare pot constitui puncte de plecare pentru verificări fiscale atunci când ajung în atenţia autorităţilor, dar ANAF poate utiliza în paralel şi informaţii financiare obţinute în condiţiile prevăzute de lege pentru verificarea situaţiei fiscale a contribuabililor, adică inspectorii pot compara veniturile declarate cu alte informaţii disponibile şi pot solicita clarificări atunci când identifică neconcordanţe.

În plus, peste nivelul legal intern, Finanţele lucrează şi sub imperiul regulilor europene care obligă operatorii unor platforme să transmită informaţii despre veniturile obţinute de utilizatori, tocmai cu scopul de a reduce evaziunea fiscală şi a încuraja colectarea corectă a impozitelor. Desigur că nu fiecare contract de închiriere generează automat un control fiscal, dar nu există nici o garanţie că nu se poate întâmpla, în condiţiile în care autorităţile au la dispoziţie mult mai multe surse de informaţii decât în trecut şi pot identifica mai uşor diferenţele dintre veniturile declarate şi cele realizate efectiv. Ba mai mult, inspectorii fiscali pot utiliza inclusiv procedura verificării situaţiei fiscale personale atunci când există indicii că nivelul veniturilor declarate nu este compatibil cu patrimoniul, investiţiile sau cheltuielile efectuate de contribuabil.

De aceea este important pentru proprietarii acestor locuinţe să păstreze contractele de închiriere, eventualele acte adiţionale, documentele care atestă încasarea chiriei, extrasele bancare şi orice alte documente justificative care pot demonstra valoarea veniturilor obţinute, fiindcă pot fi deosebit de importante în cazul unei verificări fiscale.

În ceea ce priveşte declaraţiile, nedepunerea la termen constituie contravenţie şi poate fi sancţionată de autorităţile fiscale. În cazul persoanelor fizice, amenda pentru nedepunerea declaraţiilor fiscale este cuprinsă între 50 şi 500 de lei, dar amenda în sine reprezintă adesea cea mai mică dintre problemele care pot apărea. Mai exact, dacă ANAF constată existenţa unor venituri nedeclarate, instituţia poate stabili obligaţii fiscale suplimentare pentru perioadele anterioare. Proprietarul poate fi obligat să achite impozitul datorat, la care se adaugă dobânzi şi penalităţi calculate pentru întreaga perioadă de întârziere.

În multe situaţii, accesoriile fiscale acumulate în timp pot depăşi semnificativ valoarea amenzii contravenţionale şi, cu cât perioada în care veniturile au rămas nedeclarate este mai lungă, cu atât costurile totale pot deveni mai ridicate. Dacă obligaţiile stabilite de Fisc nu sunt achitate voluntar, acestea pot fi recuperate prin procedurile de executare silită prevăzute de Codul de procedură fiscală.